2008年内江地皮“第一拍”将于3月21日进杏祝。。。。。。受前几次流拍、流挂影响，，，，，，本次地皮拍卖会备受各界关注。。。。。。。甚至有业内人士斗胆预言，，，，，，其将成为内江房地产市场的风向标，，，，，，成功与否直接影响市场将来走向。。。。。。。 

　　在本次地皮拍卖会上，，，，，，将推出两幅闹市地块，，，，，，别离为乌山西路南侧地块宗地2008-01号和湖东路北侧地块宗地2008-02号，，，，，，由于后者规划用处为贸易金融用地，，，，，，有肯定局限性，，，，，，因而乌山西路地块的沉要性直接凸显。。。。。。。 

　　据记者相识，，，，，，内江很多开发商，，，，，，尤其是一些有开发实力和经验的开发商，，，，，，由于前期地价高位运行，，，，，，加上对楼市走向难做判断，，，，，，手中的地皮储蓄量削减，，，，，，因而乌山西路南侧黄金地块就成为多开发商关注的焦点。。。。。。。 

　　那么，，，，，，乌山西路南侧地块实地情况若何？？？？？？？？周边配套若何？？？？？？？？对其的投入与产出可否成正比？？？？？？？？本报特请温范机构专业人士对此地块进行了预估。。。。。。。夏庆 

　　。。。。。。ㄎ路痘故谐〔  林寿文） 

　　周边环境 

　　项目周边配套： 

　　1)酒店、餐饮：时尚川菜酒楼、富黎华酒楼、黄岐海鲜大酒楼；；；；；；； 

　　2)医疗机构：队列门诊；；；；；；； 

　　3)文化教育：内江大学、市教院附钟注乌山幼学、融侨锦江幼学、福建省老年大学；；；；；；； 

　　4)商场、百货、超市：百安居、pg麻将胡了、永乐家电；；；；；；； 

　　5)游乐休息设施：江滨公园、白马河公园；；；；；；； 

　　6)邮政、电信、银行：农杏注建杏注工杏注兴业银行；；；；；；； 

　　7)公交：728、722、953、725、10、4；；；；；；； 

　　8)企事业单元：洪山科技园创业中心大厦、内江市房地产买卖中心、内江日报社、内江晚报社、内江市当局、文艺家之家；；；；；；； 

　　9)汽配：别致异汽车维建；；；；；；； 

　　10)其他：平明建材市场、倪世建材市场、西禅寺、融侨锦江、美景良晨花圃、平明苑、中茵花城、平明永乐家电；；；；；；； 

　　地块概貌 

　　地块地位：鼓楼区锦江路东侧、乌山西路南侧；；；；；；； 

　　用地性质：贸易、居住用地；；；；；；； 

　　占地面积：50.22亩(合33482.7m2)；；；；；；； 

　　构筑密度：≤24.2%；；；；；；； 

　　容积率：≤3.8；；；；；；； 

　　绿化率：≥30% 

　　预估总构筑面积：地上总构筑面积(127234.26m2)+地下总构筑面积(16600m2)=143834.26m2；；；；；；； 

　　地上总构筑面积：127234.26m2(其中预估住宅面积：120873.26m2，，，，，，每套面积均匀100平方米约莫共有1208套；；；；；；；预估贸易面积：6361m2)；；；；；；； 

　　地下总构筑面积：16600m2(扣除6B级地下人防面积3817m2，，，，，，渣滓12783m2，，，，，，共有511个可售机动车位)。。。。。。。 

　　地块曲直势 

　　A.优势分析(S) 

　　1)乌山西路从属鼓楼区，，，，，，人文环境及经济环境相对较为成熟，，，，，，升值潜力巨大。。。。。。。 

　　2)该地块位于江滨板块——内江市第二豪宅区域，，，，，，不仅可能体现本案将来业主的尊贵身份也能同时享受柔美的天然环境。。。。。。。 

　　3)地块周边占有江滨大路、上浦路、工业路、斗池路等城市主干路，，，，，，将来的乌山西路的通车将使得本案周边的交通环境越发便捷。。。。。。。 

　　4)地块周边设有市教院附钟注内江大学、融侨锦江幼学等驰名学府，，，，，，教育配套美满，，，，，，人文环境极佳。。。。。。。 

　　B.劣势分析(W) 

　　1)工业路属于内江工业区，，，，，，抗生素厂、内江味精厂尚在出产，，，，，，对周边空气传染较大。。。。。。。 

　　2)现阶段地块周边尚有阳光乌山荣域及正荣润城两个品质相对较高的楼盘，，，，，，竞争压力相对较大。。。。。。。 

　　3)地块周边路路尚未构筑结束，，，，，，将给本案前期优良形象带来肯定的影响。。。。。。。 

　　C.机遇分析(O) 

　　机遇一：该地块地处鼓楼区，，，，，，离内江市市当局较近，，，，，，且在江滨大路旁。。。。。。。行政中心，，，，，，稀缺的江水资源，，，，，，将成为该地块最大的卖点。。。。。。。 

　　机遇二：目前江滨板块的楼盘相对较为稀缺，，，，，，且前期江滨板块已形成的优良的居住环境，，，，，，利于本案前期告白宣传。。。。。。。 

　　机遇三：现阶段江滨板块尚无更多的地皮资源进行房产开发建设，，，，，，稀缺的地皮资源将逐步提升该板块的居住价值。。。。。。。 

　　机遇四：目前江滨板块已售完的产品根基以大户型产品为主，，，，，，市场空缺性较大，，，，，，差距化产品将在肯定水平上受到置业者的青睐。。。。。。。 

　　机遇五：该地块散布较为刚正，，，，，，利于打造较高端的产品规划设计。。。。。。。 

　　D.威胁分析(T) 

　　威胁一：国度宏观调控的持续出台，，，，，，进一步造约着房地产市场的发展。。。。。。。 

　　威胁二：从目前内江市房地产市场来看，，，，，，其成交量处于相对低迷状态，，，，，，投资风险相对较大。。。。。。。 

　　威胁三：稀缺的江水资源及地皮资源必将吸引一大批驰名开发企业前往竞拍，，，，，，拉大了市场差距。。。。。。。 

　　温范研判 

　　该项目占有富贵而稀缺的市中心地段优势，，，，，，是一个适合居住、利于打造高品质的高端项目。。。。。。。从项目开发经济技术角度分析，，，，，，按短平快的战术思路，，，，，，建议： 

　　1.若竞拍楼面地价不超过8788.50元/平方米(每亩地价节造在2226.43万以下)，，，，，，投资回报率将达到21%以上，，，，，，项目开发可行性较强，，，，，，风险也相对较低，，，，，，可通过地皮拍卖进行拿地。。。。。。。 

　　2.若竞拍楼面地价节造在9368.32万～8788.50元/平方米区间(每亩地价在2373.32万～2226.43万区间)，，，，，，投资回报率将在21%～15%之间，，，，，，项目开发拥有肯定的风险性，，，，，，应在产品规划、定位、策动包装及销售上有所突破，，，，，，方能保障开发利润最大化。。。。。。。 

　　3.若竞拍楼面地价节造在11122.25元/平方米左右(每亩地价在2817.65万元)，，，，，，其投资回报率将蹬宗零回报率，，，，，，项目开发风险性将达到最大。。。。。。。